Купить недвижимость в Португалии и получить "золотой ВНЖ" становится легче, но не дешевле.

В августе 2015 года я написала статью о коррупционном скандале, который разгорелся в Португалии через полтора года после старта программы выдачи «золотого вида на жительство» «Золотая виза» в Португалии – новости законодательства. 

При обсуждении ее появились комментарии, например: тут «Всем привет! Если кто-то думает, что португальские чиновники сильно спешат выдавать ВНЖ подавшимся на Голден визу, то вынужден разочаровать. Перед моими глазами происходит процесс у моих знакомых - на май 2015 записались на подачу всех документов (все документы правильно собраны, недвижимость на 500к куплена, мед. страховка годовая куплена), подали, заплатили сборы 550Е (потом будут платить еще по 5К на человека). Все документы у них приняли, сказали: все ок, ждите. Ждут. После трех месяцев ожидания стали писать письма, звонить, приходить в SEF. Ответ один: очень много дел на рассмотрении, просто ждите. Прошло 7 месяцев, скоро 2016 год. Ждут. Получается, что наобещали им по программе Голден Виза дать ВНЖ, но только забыли сказать - когда...». И еще: «Друзья-то будут ждать - куда им уже деваться. А вот их друзья, который тоже хотели инвестировать в Португалию, глядя на это все, решили пробовать с другими странами. Вот так португальские бюрократы устраивают фактически инвестиционный саботаж».

Все это верно. До конца 2015 года, пока в Португалии шли парламентские выборы, формирование нового правительства, почти все процессы по рассмотрению дел о выдаче «Золотых виз» были приостановлены.
И вот, наконец, в марте 2016 правительство одобрило выдачу сразу 850 виз для иностранных инвесторов. Хорошие новости заключаются в том, что теперь в течение 4 лет, по крайней мере, не будет больше задержек и проволочек, поскольку новый руководитель миграционной службы Luísa Maia Gonçalves считается одним из самых честных и порядочных политиков, так что коррупционных скандалов не предвидится, а правительство страны возглавляет искусный переговорщик, который точно сможет продержаться у власти все четыре года, так что то, что инвестор хочет: прозрачность процедуры и стабильность, думаю, гарантированы. Значит, пришло время покупать недвижимость и получать ВНЖ.
Есть еще один важный фактор: за то время, когда инвесторы из третьих стран страдали от мошеннического сопровождения и чиновников мздоимцев, то есть почти три года, в мире произошли большие перемены, поэтому северные соседи по Евросоюзу стали активно скупать элитную недвижимость в теплой стране у океана, которая почти не страдает от притока беженцев, предоставляет хорошие налоговые условия инвесторам, имеет отличную кухню, высокое качество продуктов и замечательные традиции виноделия. Так что не важно, что вы выберете для себя традиционный португальский домик или новые апартаменты с видом на океан, стоит приготовиться к тому, что за полмиллиона евро, возможно, вам не удастся найти дом своей мечты. Как можно инвестировать в недвижимость в Португалии, что и за сколько можно покупать, как потом распоряжаться своим приобретением, что нужно сделать, чтобы получить вид на жительство, я напишу в следующей статье.
А пока есть один совет: инвестировать вслед за деньгами, или в другом направлении от общего потока, вам надо решить самим.

Контракт покупки-продажи недвижимости в Португалии. Как подписывать, когда и что оплатить.

Не буду писать о том, что и как вы выбирали, это отдельная песня. Но, наконец, вы решились, вам все понравилось, вы хотите купить замечательный дуплекс с видом на океан, чтобы отдыхать не только от дел, но и от близких, забравшись на террасу. У вас есть для этого средства, вы больше не хотите видеть ничего, кроме этого прекрасного заката над Атлантическим океаном. На многих, почти всех, сайтах вы найдете информацию о том, что вам надо подписать предварительный контракт, внести задаток в 10%, ждать, проверять документы и прочее. Потом вы должны будете платить адвокатам, агентам и еще ждать, но ваш закат не хочет ничего такого, он случается каждый вечер без вас, и ждать вам неохота. Могу вас порадовать сегодня, вам не надо волноваться. Подписать контракт покупки-продажи недвижимости можно сразу без всяких предварительных контрактов. Для этого вы должны иметь деньги и документы, о которых я писала в предыдущей статье, а продавец должен предоставить документы со своей стороны:
свой ID - аналог нашего паспорта и паспорта всех других владельцев,
certidão permanente de registo predial можно взять в регистрационной палате, зная адрес и заплатив 20 евро пошлины,
Caderneta Predial дадут в финансовом департаменте по месту расположения недвижимости, а также в любом другом.
Licenças de utilização получить можно в мэрии, заполнив заявку и заплатив пошлину
Certificação Energética вам его должен предоставить продавец, сертификат имеет срок годности, поэтому проверить нужно только дату.
Все, этого достаточно для того, чтобы быть уверенным, что у вас все документы есть на руках, все они достоверны, вы можете записываться на прием к государственному нотариусу для заключения контракта. За несколько дней до приема вы должны отправить отсканированные документы на проверку и в назначенный день и час явиться в регистрационную палату с оригиналами документов и с банковским чеком на полную сумму покупки. Что такое банковский чек? Вы кладете или переводите на свой счет в португальском банке некоторую сумму денег, клерк выписывает вам чек на имя продавца, не вы сами, а банк выписывает этот чек, таким образом, продавец, получив этот чек, может быть уверен, что деньги на вашем счете есть, и они доступны только тому, на чье имя чек выписан, то есть продавцу.
Как проходит сама сделка? Все заинтересованные стороны сидят в офисе, где нотариус читает вслух контракт, проверяя при этом все оригиналы документов. Вам переводят содержание каждого абзаца. Контракт имеет стандартную форму, так что там нет никаких "подводных камней" и мелкого шрифта. Описано кто, кому и за какую цену что продает. Указаны номера законов, по которым совершается сделка, указано, какой налог на покупку (IMT) нужно заплатить покупателю, какую пошлину заплатить (для примера на недвижимость, стоимостью 500 тыс). Когда нотариус дочитывает контракт до конца, он предлагает всем сторонам подписать его. Вы оплачиваете налог и пошлину тут же, кроме того вы оплачиваете нотариальный сбор в размере от 450 до 600 евро, передаете чек продавцу, получаете от него ключи от квартиры. В это время нотариус регистрирует вашу собственность онлайн, вместе с вашим контрактом вы получаете код доступа и пароль к свидетельству о собственности. Все, вы обнимаетесь, по португальскому обычаю целуетесь два раза, продавец смахивает скупую слезу горя или радости, вы едете в свою квартиру и, конечно, от счастья не можете открыть входную дверь. Все "пугалки" в интернете по поводу того, что кто-то кому-то продал чужую квартиру и прочее, на мой взгляд, имеют только одно основание: вы ждали чуда, и оно случилось. Вы купили что-то за полцены у "своих" людей, и они нарисовали вам нужные бумаги, за которые вы заплатили деньги. А как надо? Именно так, как я описала: все документы взять в официальных инстанциях и на сделку идти к государственному нотариусу.
В настоящее время агентство проводит регистрацию всех сделок для иностранцев по доверенности, таким образом, вы можете не ожидать в стране 2-3 недели до момента регистрации. Доверенность выписывается и регистрируется у гос. нотариуса. Деньги на оплату налогов, пошлин и регистрации вы отдельным распоряжением переводите на счет агентства. Лицензия AMI 11917. 

Желаю вам думать, и чтобы у вас это хорошо получалось ))

Как купить банковскую недвижимость в Португалии и не иметь проблем.

Покупать всегда хочется дешево, продавать дорого, это нормально, поэтому меня часто спрашивают о недвижимости от банков. Каждое жилье, которое выставлено на продажу, обычно имеет какую-то историю. Недвижимость, которая отошла банку, не может похвастаться хеппи эндом в своей, но зато может привлечь ценой. Когда разоряются банки, их поглощают другие банки, которые хотят быстро продать пассивы. У нас в Португалии сейчас есть два 

банка, которые активно продают недвижимость. Это Santander Totta, который выкупил часть банка BANIF и NOVO BANCO, который провел реструктуризацию. Давайте посмотрим, что они нам предлагают купить. Итак, Santander, спрятал свою недвижимость на продажу так далеко, что ее не найти сразу. Надо сначала навести курсор на "Ùteis", затем кликнуть на Imobillário, чтобы увидеть, наконец, карту Португалии и начать что-то выбирать. 

Что означают все эти португальские слова, вы легко поймете, так как я уже писала подробную статью об этом: Как подобрать себе недвижимость на португальских сайтах. Инструкции прилагаются.  Для примера я выбрала квартиры в Лиссабонском регионе, не отмечая специально ни количество комнат, ни цену, никакие другие параметры. Задача была посмотреть, сколько всего будет предложений. На сегодня их 13, с разбросом 

цен от 23 тыс до 460 тыс евро, площадью от 70 до 300 м кв. и количеством спален от двух до пяти. Как вы видите, нет студий и квартир с одной спальней, потому что у нас не принято семьями жить в квартирах, где есть только одна спальня и спать в гостиных у нас тоже не любят, поэтому мы получили нормальные семейные варианты жилья от очень дешевого, до вполне готового для жизни, с гаражом и бассейном в Sintra. 

На фото вверху: нормальная трехкомнатная квартира с камином, оборудованной кухней, почти 90 м кв. за 53 тыс евро. Вы можете сами посмотреть, как она выглядит.
На фото сбоку: тоже трехкомнатная квартира, 70 м кв. на последнем этаже. Так как банк вывесил на сайте только фото дома снаружи, значит, в квартире надо делать капитальный ремонт, но зато цена - 36 тыс евро позволяет надеяться, что привести ее в порядок можно.

И еще один лот, который привлек мое внимание - это апартаменты с тремя спальнями, в закрытом кондоминиуме с бассейном и гаражом, с новой, полностью оснащенной кухней, площадью 105 м кв. по цене 170 тыс евро. Я знаю, что это очень хорошая квартира, но должна признать, что купить такую в этом районе можно и дешевле. На мой взгляд, банк должен значительно снизить цену, чтобы иметь возможность продать ее.

Мы закончили просмотр в одном банке, сейчас посмотрим, что сможем найти в другом, акционеры которого все еще ходят на пикеты и демонстрации.
Итак, NOVO BANCO предлагает нам не только отдельный сайт по продаже недвижимости, но даже на русском_ Карл(os)! языке. То есть вы спокойно проходите по ссылке и смотрите все, что вам хочется.
И, конечно, вот вам еще ссылки на недвижимость от других банков:
CGD
Millennium bcp
BPI
Montepio
Надеюсь, вам этого хватит, чтобы потренироваться некоторое время и подождать историю, которой я поделюсь. Я обещала в самом начале, что это будут истории о вас и для вас. Вот она: клиент из Германии хочет купить дом с землей в отдаленных и малонаселенных местах в Португалии, чтобы собак своих выгуливать, но и до пляжа чтобы не слишком далеко было. Мы едем смотреть восемь лотов, он выбирает два из них, оба принадлежат банкам. Запрашиваем документацию из первого банка, с ней опять едем на место. В документах указана площадь земли 1600 м кв., "на местности" у нас выходит только 600 м кв. при замерах. Едем в местных фин. департамент и мэрию и выясняем, что бывший хозяин успел продать кусок земли, прежде чем банк отобрал у него дом. Кроме того оказывается, что дом построен с нарушение плана первичной застройки и его крыльцо с верандой находится на земле соседа, который требует или снести его, или купить у него кусок земли в 200 м кв. по цене 20 тыс евро. Мы предъявляем банку наши аргументы и требуем снизить цену, на что банк посылает нас простым португальским языком и говорит, что продает не дом, собственно, а пакет документов на него, а в них все нормально, так что не надо было ездить и измерять что ни попадя. Нормальный инвестор придет, купит, как есть. И что?

Как иностранцу купить недвижимость в Португалии или документы не забыли?

Сегодня 1 марта, за окном у меня солнечный день, +18º C. С приходом весны хочется обновлений, вот и вы решили, что хотите купить себе что-то замечательное, уютное в теплой стране Португалии на берегу океана, чтобы отдыхать с семьей летом или чтобы приезжать на праздники, не важно зачем. Иногда мои клиенты приезжают покупать и не могут ответить себе на вопрос "зачем". Они даже точно не знают, купят ли в Португалии, или Испании, или Германии. Надеюсь, что вы уже точно определились, просмотрели множество предложений, инструкции вы можете получить здесь:
Как подобрать себе недвижимость на португальских сайтах. Инструкции прилагаются.

На многих сайтах вы прочитаете, что иностранец может купить недвижимость в Португалии, как и любой португалец,  без но... Но эти "но" есть на самом деле.
О некоторых я расскажу вам в этой статье.
Итак, по порядку:
первое, вам нужен паспорт с действующей шенгенской визой. Не важно, какой страной выдана виза, лишь бы ее срок был актуален.
Второе, вам нужно иметь справку о месте регистрации (адресе) в стране проживания, переведенную на португальский язык и заверенную печатью бюро переводов с подписью нотариуса и датой. Срок годности такой справки на территории Португалии составляет 3 месяца.
Третье, вам нужно иметь справку о заработной плате и/или о ваших доходах в стране проживания, переведенную на португальский язык. Справка эта должна содержать информацию о том, где, кем, с какого времени вы работаете и какую заработную плату получаете. Она также должна иметь печать, подпись и дату выдачи. 

Те, кто работает на себя, должны иметь справку о доходах, не важно, какого образца, это может быть НДФЛ или любая другая справка, например, как эта на картинке. 

Важно, чтобы справка была "свежая", не более 3-х мес., имела печать, подпись и была переведена без апостилирования. И еще одно: для открытия счета в банке, вам надо привезти с собой ваш номер налогоплательщика в вашей стране ИНН - копию, переведенную на португальский язык, заверенную нотариусом бюро переводов с датой и подписью, конечно. Если вы сам себе "хозяин", то этого достаточно. Если вы женаты или замужем, то необходимо иметь с собой свидетельство о браке, апостилированное, переведенное на португальский язык. При этом вы можете приехать в страну вдвоем и подписывать контракт оба. Если только один из супругов может приехать в страну, то он должен иметь доверенность от второго супруга, которую надо перевести и заверить в консульстве. Это достаточно просто. Сложность состоит в том, что у обоих должны быть получены NIF, это может сделать адвокат по доверенности без присутствия. Услугу эту нужно запросить у агентства заранее. В любом случае, по португальским законам, все, что покупается одним из супругов, принадлежит им обоим. Это все "но", которые вы должны привезти с собой, чтобы заключить контракт покупки без сюрпризов. Конечно, вы должны иметь деньги. О том, как их привозить в страну, мы поговорим в другой статье. Пока этого достаточно. Вы готовы.
В Португалии для заключения сделки вам понадобиться зарегистрировать
номер налогоплательщика. О том, что это и как это сделать вы можете прочитать здесь:
Número de Identificação Fiscal (NIF) или индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН) – ваш первый документ в Португалии
Для этого вам надо только предъявить паспорт и найти представителя, которым для вас стану я, как агент по недвижимости, который будет сопровождать сделку, или любой другой резидент Португалии.

А также открыть банковский счет. Мы не будем сейчас обсуждать рейтинг банков Португалии, так как по большому счету, большинство моих клиентов не могут "пожаловаться" на счета, более, чем 100 тыс евро, а до этого минимума все депозиты гарантированы к возврату государством, поэтому мы обсудим только один вопрос. В настоящее время все коммерческие банки Португалии стали четко следовать инструкциям по открытию счетов для не резидентов. Если еще 5 лет тому назад можно было открыть счет, просто показав деньги, которые вы хотите положить в банк, то сейчас эта процедура занимает 1-2 дня и больше. С января 2019 года банк Португалии требует, чтобы все переводы документов имели консульское заверение. Мы с вами должны прийти в офис банка с паспортом, справкой с места жительства и справкой о зарплате или доходах. Все копии этих документов будут отправлены в BANCO de PORTUGAL и во второй половине дня или на следующее утро нам дадут ответ, подтверждено ли разрешение на открытие счета для вас. Таким образом, все коммерческие банки показывают, что исполняют обязанность по борьбе с "отмыванием денег", что никоим образом не отражается на вас. Не важно, какую зарплату и/или доходы вы показываете, важно то, что вы имеете доходы, следовательно, по законам Португалии, имеете право копить деньги и инвестировать их в недвижимость этой страны.

И последнее, мы с вами не использовали еще один документ, о котором я писала: свидетельство о браке, если вы в нем состоите. Вот он вам понадобится для подписания контракта покупки продажи этого или другого чудесного домика 18 века или совсем нового, когда вы будете в регистрационной палате у нотариуса, который завершит сделку. 

А пока вы можете выбирать себе жилье сами, пользуясь моими подсказками: 

Найти недвижимость в Португалии без посредников. Инструкции, часть вторая.
Недвижимость в Португалии, недорого. Учимся искать. Часть 3.

И, наконец, как сказал мудрый Мухтар: "Никогда не следует давать совета тому, кто игнорировал два первых". Так что читайте две первые статьи в блоге и будьте уверены в том, что вы не пропустите ничего интересного. Удачи! Доброй весны вам.