среда, 10 августа 2016 г.

"Домашняя среда" об агентствах недвижимости в Португалии.



По поводу агентств недвижимости в Португалии уже возникло много споров и критики в их адрес в фейсбуке, где это видео было размещено часа три тому назад. Все верно. Те, кто сам столкнулся с нашими агентствами, знают, что агент может запросто не отвечать на звонки, уехать отдыхать, если это август месяц, в середине сделки, прочее. И вообще, система работает на интерес продавца, а не покупателя. Решив, что мое агентство будет ориентировано в основном на нужды покупателей, я, со своей стороны, хочу "покритиковать" именно их.

1. Я хочу купить что-то, но не знаю что и где.
Отлично! А зачем? Дайте хоть намек? Какая главная идея? Покупка любой недвижимости - это инвестиционный проект. Одни хотят переехать и жить, другим надо пожить пару месяцев в году, а потом желательно сдавать и получать максимальный доход, третьим надо получать невысокий и стабильный доход каждый год, а жить они могут и в других местах. НО, если агент не понимает цели, то выбрать вам, типа: "покажите, что у вас есть", агенту очень трудно. У нас здесь маленькая, но очень разнообразная страна, в ней есть множество предложений недвижимости, так что постарайтесь понять сначала: какая ваша основная цель и просто объясните ее агенту.

2. Я хочу купить замок за 5 евро
Хорошо! Поймите простую вещь: Португалия очень бедная страна, но в ней нет предложений новых квартир с видом на океан на любой стадии строительства, меньше, чем за 70-80 тыс. евро, и это малюсенькие квартиры, нормальные новые дома строятся повышенной комфортности, сдаваться будут полностью оборудованными, поэтому выигрыш в инвестировании на ранней стадии строительства в денежном эквиваленте - ничтожный, единственное что хорошо при этом, это то, что вы можете выбрать этаж, солнечную сторону и прочее. Если у вас есть средства в размере до 60 тыс. евро то лучше начинайте думать о вторичном фонде, потому что шансов купить новое у вас практически нет.

3. Я хочу купить что-то, но не скажу за сколько.
Чудесно! И не надо! Я вам покажу за 5 миллионов, за 500 тысяч, за 50 тысяч и за 5 тысяч евро. Зачем вы тратите мое и ваше время? Вы думаете, что я предложу вам только недвижимость по максимально озвученной цене? Нет, мне надо, чтобы вы купили, поэтому я предложу вам все, что есть на рынке ДО вашего лимита цены. Для меня, как агента очень важно, чтобы вы остались довольны. Как вы поняли из видео, я, скорее всего, получу одни и те же комиссионные от вашей покупки за 100 тыс. и за 50 тыс. евро. Для меня важно, чтобы вы были довольны покупкой, а все остальное: полное сопровождение сделки и пр., я сделаю одинаково качественно, потому что это одни и те же шаги, и они не зависят от стоимости недвижимости. 

4. Я хочу узнать, можно вас спросить?
Конечно! Потом вы, возможно, не скажете даже спасибо за время в сети, которое я потратила, объясняя все подробности о налогах, подписании контракта и пр. Вы приедете и сами продадите своему клиенту в моей Португалии то, что я вам предложила.
Нет проблем, успехов.
Это видео вам в помощь! 

среда, 3 августа 2016 г.

Некоторые особенности и отличия при выборе недвижимости в Португалии



Сегодня у нас новое видео "Домашняя среда", где я попыталась ответить на многие вопросы, чем отличается подход к выбору недвижимости в наших странах и а Португалии. Почему квартиры и дома большей площадью могут стоить меньше, чем те, которые меньше. Что означает "энергетический сертификат" и почему важно знать, какой он. Я сама жила и живу в Португалии в очень удачных местах и домах. Когда я читала на форумах о плесени и сырости, я думала, что это просто отдельные случаи. Нет, жилья низкого качества у нас тут достаточно. Значит ли это, что его не надо покупать, если цена на него низкая? Нет, конечно, но вы должны будете сделать хороший ремонт, чтобы довести его до того состояния, которое позволит жить в нем с комфортом. Стоит ли это делать, или сразу купить хорошее жилье, решать вам. Удачи!

среда, 27 июля 2016 г.

Как самому выбрать недвижимость на португальских сайтах



Для чего это нужно? Во-первых, еще не видела клиентов русскоговорящих, которые доверяли бы мнению агентов по недвижимости. Если европейцы просто описывают подробно, что хотят купить и приезжают посмотреть, то нашим надо самим убедиться. Поэтому учитесь, смотрите, но помните, что самое лучшее из этого будет продано задолго до того, как вы соберете все необходимые справки и приедете в Португалию, так что начинать ваши поиски придется сначала. И еще одно замечание: в интернете много информации устаревшей, так что выяснять все приходится по телефону или при личной встрече. Итак, как говорится: "Если вам нечего терять, попробуйте что-нибудь найти". Удачи! 

воскресенье, 24 июля 2016 г.

Домашняя среда: все о недвижимости. Что, где и сколько стоит в Португалии.



Показавшаяся мне хорошей идея писать в блоге, чтобы не отвечать на одни и те же вопросы много раз, постепенно сошла на нет, поскольку не хватает времени, это раз. Некоторые клиенты обижаются, когда я даю ссылки на свой блог, а не отвечаю лично, это два. Лето пришло, с ним желание поехать на океан, а не писать, это три. Можно привести еще сотню доводов, почему блог заброшен на несколько месяцев. Но вот случилось нечто, что, возможно, облегчит задачу и мне и тем, кто хочет купить недвижимость в Португалии. Мы начали цикл передач о недвижимости "Домашняя среда". Видео выходят каждую неделю, поэтому и эта страница оживет. Итак, первое из цикла: Карта Португалии глазами агента по недвижимости. 




суббота, 30 апреля 2016 г.

Аукцион банковской недвижимости EURO ESTATES в Португалии. Стоит ли покупать?



 В 2011 году я впервые поехала на аукцион в городе Порту, посмотреть, стоит ли покупать. EURO ESTATES - большая площадка, на которой проводятся торги, в Лиссабоне и Порту, иногда в Париже и др. городах, а также онлайн. Банки Португалии имеют договор о продаже недвижимости с этого аукциона. Стартовая цена настолько интересная, что, конечно, хочется купить многое, и это вполне можно было сделать пять лет тому назад. На том аукционе удалось продать только около 30% от выставленных лотов, некоторые ушли по первоначальной цене. Самый большой подъем был в 30% от стартовой цены на апартаменты Т3 в пешей доступности от океана.


30 апреля 2016 года в Лиссабоне прошел еще один аукцион, на который я приехала с опозданием, решив, что он уже начался, но к удивлению обнаружила большую очередь в холле отеля из желающих зарегистрироваться участников. Для участия в аукционе нужно заполнить анкету, предъявить документы и оставить чек на определенную сумму (сегодня это было 3 тыс. евро). Впрочем, список необходимых документов и условия вы можете увидеть на сайте. Если коротко, то при покупке ваш чек идет в счет оплаты, если вы ничего не приобрели, вам вернут его обратно.

В аукционе принимают участие в основном инвесторы, агенты по недвижимости, в качестве представителей инвесторов, но есть также частные лица, заинтересованные в определенных лотах. Последние обычно знают, что они хотят купить, посещают квартиры предварительно. Инвесторы часто ориентируются только по описанию лота на сайте, так как смысла посещать множество квартир в разных городах Португалии без гарантии того, что вы ее приобретете, нет.
Так и я выбрала на аукционе интересный для меня вариант, определилась до какого уровня цены мне стоит торговаться и не поехала его смотреть, а просто спросила у ответственной за лот сотрудницы банка, почему такой замечательный объект не был продан, может быть в нем есть недостатки, которые не описаны на сайте и не отражены на фотографиях? Сюзанна сказала мне, что с квартирой все в порядке, она не имеет недостатков, просто она была выставлена на продажу банком всего 2 недели назад, поэтому практически сразу попала на аукцион. Таким образом, я решила попробовать купить «кота в мешке». Надежда купить его выгодно улетучилась, когда я увидела очередь в фойе, но так как номер моего лота был не в самом конце, то я зарегистрировалась и решила попробовать.

Аукцион похож на азартную игру, у каждого участника есть своя стратегия, те, кто не могут остановиться в надежде купить «заветное», часто значительно переплачивают.
Это не входило в мои планы, так как у меня были важные дела, то, как только ставки перешли за отметку моей максимально допустимой цены за лот, я ушла.
Вечером посмотрела на результаты: из 77 выставленных на продажу квартир только 8 из отдаленных уголков
 Португалии остались не выкупленными. Все остальные были проданы, что говорит не только об высоком уровне активности инвесторов, но и об оптимизме. Мои прогнозы более реалистичны, но, когда мне уверенно говорят, что цены на недвижимость в Португалии продолжают снижаться, то я не вижу смысла спорить. Есть возможность убедиться самим, например сегодня в Порту будет выставлено еще 58 лотов.

Так что, если вы решительно намерены купить дом своей мечты в Португалии, ловите удачу!
Это еще одна возможность, о которой, думаю, вам полезно знать. 

пятница, 29 апреля 2016 г.

Банки в Португалии или трехлитровые банки? Где хранить свои деньги в Португалии и сколько.

Последние три дня я занималась тем, что узнавала, где, кому и на каких условиях выдают ипотечный кредит. Между делом я выяснила точно ответ на вопрос, который, с некоторых пор стал меня волновать: какая сумма на банковском счету гарантирована правительством к возврату? Известно, что это 100 тыс. евро. Пока мне хватало этой информации,  но я решила узнать четко 100 тыс. евро вообще, или на счету в каждом отдельном банке? Ответ меня порадовал: 100 тыс. к возврату на каждом из счетов.
Поэтому я решила открыть третий счет, выбор мой пал на NOVO BANCO, который не так давно прошел через процесс реструктуризации и сейчас активно избавляется от залоговой недвижимости, интенсивно работает с не резидентами, предлагает хорошие страховые продукты и одни из самых лояльных условий для выдачи ипотечных кредитов. 


До этого я работала, в основном, с другими банками, в которых у меня самой были счета, поэтому хорошо знаю всю «кухню». Так например, если вы приехали в Португалию по шенгенской визе и хотите купить недвижимость или просто открыть счет в португальском банке, то, кроме вашего паспорта с шенгенской визой, вам надо позаботиться о двух справках из страны проживания: вам надо иметь справку о вашем месте проживания, переведенную на английский язык с печатью бюро переводов и датой (эта справка действительна 3 месяца со дня выдачи) и справку о зарплате или о доходах, также с переводом. В Португалии вы должны получить NIF – номер налогоплательщика и с этим документами можете открыть счет. Обычно банки принимают все документы, вы подписываете договор, и документы идут на проверку в Банк Португалии. На следующий день, если все ваши документы в порядке, вам подтверждают, что счет открыт, вы можете внести депозит, получить карточку доступа к онлайн банку. Ваша именная карточка будет готова и через 2-3 дня по почте с пин-кодом придет на адрес вашего налогового представителя в Португалии.
NOVO BANCO удивил меня тем, что карту и пин-код выдали на руки, но, увы!, вашу именную карту они автоматически отправляют по адресу вашего проживания в той стране, из которой вы приехали. Ситуация для португальской почты и тех, кто здесь живет, вполне рутинная, но для почты в наших странах и ментальности несколько странная, меня, например, это не порадовало. Хорошо, если вы имеете адрес регистрации и проживания один и тот же, но не факт, что это так. Таким образом, имейте в виду: если вы хотите открыть счет в NOVO BANCO, то предоставьте адрес, который вы используете и напишите в справке ваш почтовый индекс, чтобы не было лишних проблем с почтой.
Все остальные функции легки и доступны: онлайн банк, мобильный банк и пр. А самое замечательное это то, что банк сейчас действительно заинтересован в клиентах, поэтому условия по обслуживанию счета и кредитованию предлагает очень удобные.

В итоге, я подписала протокол о сотрудничестве между моим агентством недвижимости AMI 11917 и NOVO BANCO, поэтому могу вам предложить посмотреть, что сейчас выставлено банком на продажу. По всем остальным вопросам: помощь в открытии счета, покупке страховых продуктов, запросе ипотечного и других кредитов, можете свободно обращаться ко мне. Немного подумав, я перефразировала: «Скажи мне, кто твой банк, и я скажу, кто ты» и сделала свой  выбор в пользу трех банков вместо одной трехлитровой. Удачи!


понедельник, 14 марта 2016 г.

Купить недвижимость в Португалии и получить "золотой ВНЖ" становится легче, но не дешевле.

В августе 2015 года я написала статью о коррупционном скандале, который разгорелся в Португалии через полтора года после старта программы выдачи «золотого вида на жительство» «Золотая виза» в Португалии – новости законодательства
При обсуждении ее появились комментарии, например: тут «Всем привет! Если кто-то думает, что португальские чиновники сильно спешат выдавать ВНЖ подавшимся на Голден визу, то вынужден разочаровать. Перед моими глазами происходит процесс у моих знакомых - на май 2015 записались на подачу всех документов (все документы правильно собраны, недвижимость на 500к куплена, мед. страховка годовая куплена), подали, заплатили сборы 550Е (потом будут платить еще по 5К на человека). Все документы у них приняли, сказали: все ок, ждите. Ждут. После трех месяцев ожидания стали писать письма, звонить, приходить в SEF. Ответ один: очень много дел на рассмотрении, просто ждите. Прошло 7 месяцев, скоро 2016 год. Ждут. Получается, что наобещали им по программе Голден Виза дать ВНЖ, но только забыли сказать - когда...». И еще: «Друзья-то будут ждать - куда им уже деваться. А вот их друзья, который тоже хотели инвестировать в Португалию, глядя на это все, решили пробовать с другими странами. Вот так португальские бюрократы устраивают фактически инвестиционный саботаж».
Все это верно. До конца 2015 года, пока в Португалии шли парламентские выборы, формирование нового правительства, почти все процессы по рассмотрению дел о выдаче «Золотых виз» были приостановлены.
И вот, наконец, в марте 2016 правительство одобрило выдачу сразу 850 виз для иностранных инвесторов. Хорошие новости заключаются в том, что теперь в течение 4 лет, по крайней мере, не будет больше задержек и проволочек, поскольку новый руководитель миграционной службы Luísa Maia Gonçalves считается одним из самых честных и порядочных политиков, так что коррупционных скандалов не предвидится, а правительство страны возглавляет искусный переговорщик, который точно сможет продержаться у власти все четыре года, так что то, что инвестор хочет: прозрачность процедуры и стабильность, думаю, гарантированы. Значит, пришло время покупать недвижимость и получать ВНЖ.
Есть еще один важный фактор: за то время, когда инвесторы из третьих стран страдали от мошеннического сопровождения и чиновников мздоимцев, то есть почти три года, в мире произошли большие перемены, поэтому северные соседи по Евросоюзу стали активно скупать элитную недвижимость в теплой стране у океана, которая почти не страдает от притока беженцев, предоставляет хорошие налоговые условия инвесторам, имеет отличную кухню, высокое качество продуктов и замечательные традиции виноделия. Так что не важно, что вы выберете для себя традиционный португальский домик или новые апартаменты с видом на океан, стоит приготовиться к тому, что за полмиллиона евро, возможно, вам не удастся найти дом своей мечты. Как можно инвестировать в недвижимость в Португалии, что и за сколько можно покупать, как потом распоряжаться своим приобретением, что нужно сделать, чтобы получить вид на жительство, я напишу в следующей статье.
А пока есть один совет: инвестировать вслед за деньгами, или в другом направлении от общего потока, вам надо решить самим.

среда, 9 марта 2016 г.

Контракт покупки-продажи недвижимости в Португалии. Как подписывать, когда и что оплатить.




Не буду писать о том, что и как вы выбирали, это отдельная песня. Но, наконец, вы решились, вам все понравилось, вы хотите купить замечательный дуплекс с видом на океан, чтобы отдыхать не только от дел, но и от близких, забравшись на террасу. У вас есть для этого средства, вы больше не хотите видеть ничего, кроме этого прекрасного заката над Атлантическим океаном. На многих, почти всех, сайтах вы найдете информацию о том, что вам надо подписать предварительный контракт, внести задаток в 10%, ждать, проверять документы и прочее. Потом вы должны будете платить адвокатам, агентам и еще ждать, но ваш закат не хочет ничего такого, он случается каждый вечер без вас, и ждать вам неохота. Могу вас порадовать сегодня, вам не надо волноваться. Подписать контракт покупки-продажи недвижимости можно сразу без всяких предварительных контрактов. Для этого вы должны иметь деньги и документы, о которых я писала в предыдущей статье, а продавец должен предоставить документы со своей стороны:
свой ID - аналог нашего паспорта и паспорта всех других владельцев,
certidão permanente de registo predial можно взять в регистрационной палате
, зная адрес и заплатив 20 евро пошлины,
Caderneta Predial дадут в финансовом департаменте по месту расположения недвижимости, а также в любом другом.
Licenças de utilização получить можно в мэрии, заполнив заявку и заплатив пошлину
Certificação Energética вам его должен предоставить продавец, сертификат имеет срок годности, поэтому проверить нужно только дату.
Все, этого достаточно для того, чтобы быть уверенным, что у вас все документы есть на руках, все они достоверны, вы можете записываться на прием к государственному нотариусу для заключения контракта. За несколько дней до приема вы должны отправить отсканированные документы на проверку и в назначенный день и час явиться в регистрационную палату с оригиналами документов и с банковским чеком на полную сумму покупки. Что такое банковский чек? Вы кладете или переводите на свой счет в португальском банке некоторую сумму денег, клерк выписывает вам чек на имя продавца, не вы сами, а банк выписывает этот чек, таким образом, продавец, получив этот чек, может быть уверен, что деньги на вашем счете есть, и они доступны только тому, на чье имя чек выписан, то есть продавцу.
Как проходит сама сделка? Все заинтересованные стороны сидят в офисе, где нотариус читает вслух контракт, проверяя при этом все оригиналы документов. Вам переводят содержание каждого абзаца. Контракт имеет стандартную форму, так что там нет никаких "подводных камней" и мелкого шрифта. Описано кто, кому и за какую цену что продает. Указаны номера законов, по которым совершается сделка, указано, какой налог на покупку (IMT) нужно заплатить покупателю, какую пошлину заплатить (для примера на недвижимость, стоимостью 500 тыс). Когда нотариус дочитывает контракт до конца, он предлагает всем сторонам подписать его. Вы оплачиваете налог и пошлину тут же, кроме того вы оплачиваете нотариальный сбор в размере от 450 до 600 евро, передаете чек продавцу, получаете от него ключи от квартиры. В это время нотариус регистрирует вашу собственность онлайн, вместе с вашим контрактом вы получаете код доступа и пароль к свидетельству о собственности. Все, вы обнимаетесь, по португальскому обычаю целуетесь два раза, продавец смахивает скупую слезу горя или радости, вы едете в свою квартиру и, конечно, от счастья не можете открыть входную дверь. Все "пугалки" в интернете по поводу того, что кто-то кому-то продал чужую квартиру и прочее, на мой взгляд, имеют только одно основание: вы ждали чуда, и оно случилось. Вы купили что-то за полцены у "своих" людей, и они нарисовали вам нужные бумаги, за которые вы заплатили деньги. А как надо? Именно так, как я описала: все документы взять в официальных инстанциях и на сделку идти к государственному нотариусу.
В настоящее время агентство проводит регистрацию всех сделок для иностранцев по доверенности, таким образом, вы можете не ожидать в стране 2-3 недели до момента регистрации. Доверенность выписывается и регистрируется у гос. нотариуса. Деньги на оплату налогов, пошлин и регистрации вы отдельным распоряжением переводите на счет агентства. Лицензия AMI 11917. 
Желаю вам думать, и чтобы у вас это хорошо получалось ))

четверг, 3 марта 2016 г.

Как купить банковскую недвижимость в Португалии и не иметь проблем.

Покупать всегда хочется дешево, продавать дорого, это нормально, поэтому меня часто спрашивают о недвижимости от банков. Каждое жилье, которое выставлено на продажу, обычно имеет какую-то историю. Недвижимость, которая отошла банку, не может похвастаться хеппи эндом в своей, но зато может привлечь ценой. Когда разоряются банки, их поглощают другие банки, которые хотят быстро продать пассивы. У нас в Португалии сейчас есть два 
банка, которые активно продают недвижимость. Это Santander Totta, который выкупил часть банка BANIF и NOVO BANCO, который провел реструктуризацию. Давайте посмотрим, что они нам предлагают купить. Итак, Santander, спрятал свою недвижимость на продажу так далеко, что ее не найти сразу. Надо сначала навести курсор на "Ùteis", затем кликнуть на Imobillário, чтобы увидеть, наконец, карту Португалии и начать что-то выбирать. 

Что означают все эти португальские слова, вы легко поймете, так как я уже писала подробную статью об этом: Как подобрать себе недвижимость на португальских сайтах. Инструкции прилагаются.  Для примера я выбрала квартиры в Лиссабонском регионе, не отмечая специально ни количество комнат, ни цену, никакие другие параметры. Задача была посмотреть, сколько всего будет предложений. На сегодня их 13, с разбросом 


цен от 23 тыс до 460 тыс евро, площадью от 70 до 300 м кв. и количеством спален от двух до пяти. Как вы видите, нет студий и квартир с одной спальней, потому что у нас не принято семьями жить в квартирах, где есть только одна спальня и спать в гостиных у нас тоже не любят, поэтому мы получили нормальные семейные варианты жилья от очень дешевого, до вполне готового для жизни, с гаражом и бассейном в Sintra
На фото вверху: нормальная трехкомнатная квартира с камином, оборудованной кухней, почти 90 м кв. за 53 тыс евро. Вы можете сами посмотреть, как она выглядит.
На фото сбоку: тоже трехкомнатная квартира, 70 м кв. на последнем этаже. Так как банк вывесил на сайте только фото дома снаружи, значит, в квартире надо делать капитальный ремонт, но зато цена - 36 тыс евро позволяет надеяться, что привести ее в порядок можно.

И еще один лот, который привлек мое внимание - это апартаменты с тремя спальнями, в закрытом кондоминиуме с бассейном и гаражом, с новой, полностью оснащенной кухней, площадью 105 м кв. по цене 170 тыс евро. Я знаю, что это очень хорошая квартира, но должна признать, что купить такую в этом районе можно и дешевле. На мой взгляд, банк должен значительно снизить цену, чтобы иметь возможность продать ее.
Мы закончили просмотр в одном банке, сейчас посмотрим, что сможем найти в другом, акционеры которого все еще ходят на пикеты и демонстрации.
Итак, NOVO BANCO предлагает нам не только отдельный сайт по продаже недвижимости, но даже на русском_ Карл(os)! языке. То есть вы спокойно проходите по ссылке и смотрите все, что вам хочется.
И, конечно, вот вам еще ссылки на недвижимость от других банков:
CGD
Millennium bcp
BPI
Montepio
Надеюсь, вам этого хватит, чтобы потренироваться некоторое время и подождать историю, которой я поделюсь. Я обещала в самом начале, что это будут истории о вас и для вас. Вот она: клиент из Германии хочет купить дом с землей в отдаленных и малонаселенных местах в Португалии, чтобы собак своих выгуливать, но и до пляжа чтобы не слишком далеко было. Мы едем смотреть восемь лотов, он выбирает два из них, оба принадлежат банкам. Запрашиваем документацию из первого банка, с ней опять едем на место. В документах указана площадь земли 1600 м кв., "на местности" у нас выходит только 600 м кв. при замерах. Едем в местных фин. департамент и мэрию и выясняем, что бывший хозяин успел продать кусок земли, прежде чем банк отобрал у него дом. Кроме того оказывается, что дом построен с нарушение плана первичной застройки и его крыльцо с верандой находится на земле соседа, который требует или снести его, или купить у него кусок земли в 200 м кв. по цене 20 тыс евро. Мы предъявляем банку наши аргументы и требуем снизить цену, на что банк посылает нас простым португальским языком и говорит, что продает не дом, собственно, а пакет документов на него, а в них все нормально, так что не надо было ездить и измерять что ни попадя. Нормальный инвестор придет, купит, как есть. И что?

вторник, 1 марта 2016 г.

Как иностранцу купить недвижимость в Португалии или документы не забыли?

Сегодня 1 марта, за окном у меня солнечный день, +18º C. С приходом весны хочется обновлений, вот и вы решили, что хотите купить себе что-то замечательное, уютное в теплой стране Португалии на берегу океана, чтобы отдыхать с семьей летом или чтобы приезжать на праздники, не важно зачем. Иногда мои клиенты приезжают покупать и не могут ответить себе на вопрос "зачем". Они даже точно не знают, купят ли в Португалии, или Испании, или Германии. Надеюсь, что вы уже точно определились, просмотрели множество предложений, инструкции вы можете получить здесь:
Как подобрать себе недвижимость на португальских сайтах. Инструкции прилагаются.
На многих сайтах вы прочитаете, что иностранец может купить недвижимость в Португалии, как и любой португалец,  без но... Но эти "но" есть на самом деле.
О некоторых я расскажу вам в этой статье.
Итак, по порядку:
первое, вам нужен паспорт с действующей шенгенской визой. Не важно, какой страной выдана виза, лишь бы ее срок был актуален.
Второе, вам нужно иметь справку о месте регистрации (адресе) в стране проживания, переведенную на португальский язык и заверенную печатью бюро переводов с подписью нотариуса и датой. Срок годности такой справки на территории Португалии составляет 3 месяца.
Третье, вам нужно иметь справку о заработной плате и/или о ваших доходах в стране проживания, переведенную на португальский язык. Справка эта должна содержать информацию о том, где, кем, с какого времени вы работаете и какую заработную плату получаете. Она также должна иметь печать, подпись и дату выдачи. 

Те, кто работает на себя, должны иметь справку о доходах, не важно, какого образца, это может быть НДФЛ или любая другая справка, например, как эта на картинке. 

Важно, чтобы справка была "свежая", не более 3-х мес., имела печать, подпись и была переведена без апостилирования. И еще одно: для открытия счета в банке, вам надо привезти с собой ваш номер налогоплательщика в вашей стране ИНН - копию, переведенную на португальский язык, заверенную нотариусом бюро переводов с датой и подписью, конечно. Если вы сам себе "хозяин", то этого достаточно. Если вы женаты или замужем, то необходимо иметь с собой свидетельство о браке, апостилированное, переведенное на португальский язык. При этом вы можете приехать в страну вдвоем и подписывать контракт оба. Если только один из супругов может приехать в страну, то он должен иметь доверенность от второго супруга, которую надо перевести и заверить в консульстве. Это достаточно просто. Сложность состоит в том, что у обоих должны быть получены NIF, это может сделать адвокат по доверенности без присутствия. Услугу эту нужно запросить у агентства заранее. В любом случае, по португальским законам, все, что покупается одним из супругов, принадлежит им обоим. Это все "но", которые вы должны привезти с собой, чтобы заключить контракт покупки без сюрпризов. Конечно, вы должны иметь деньги. О том, как их привозить в страну, мы поговорим в другой статье. Пока этого достаточно. Вы готовы.
В Португалии для заключения сделки вам понадобиться зарегистрировать
номер налогоплательщика. О том, что это и как это сделать вы можете прочитать здесь:
Número de Identificação Fiscal (NIF) или индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН) – ваш первый документ в Португалии
Для этого вам надо только предъявить паспорт и найти представителя, которым для вас стану я, как агент по недвижимости, который будет сопровождать сделку, или любой другой резидент Португалии.
А также открыть банковский счет. Мы не будем сейчас обсуждать рейтинг банков Португалии, так как по большому счету, большинство моих клиентов не могут "пожаловаться" на счета, более, чем 100 тыс евро, а до этого минимума все депозиты гарантированы к возврату государством, поэтому мы обсудим только один вопрос. В настоящее время все коммерческие банки Португалии стали четко следовать инструкциям по открытию счетов для не резидентов. Если еще 5 лет тому назад можно было открыть счет, просто показав деньги, которые вы хотите положить в банк, то сейчас эта процедура занимает 1-2 дня и больше. С января 2019 года банк Португалии требует, чтобы все переводы документов имели консульское заверение. Мы с вами должны прийти в офис банка с паспортом, справкой с места жительства и справкой о зарплате или доходах. Все копии этих документов будут отправлены в BANCO de PORTUGAL и во второй половине дня или на следующее утро нам дадут ответ, подтверждено ли разрешение на открытие счета для вас. Таким образом, все коммерческие банки показывают, что исполняют обязанность по борьбе с "отмыванием денег", что никоим образом не отражается на вас. Не важно, какую зарплату и/или доходы вы показываете, важно то, что вы имеете доходы, следовательно, по законам Португалии, имеете право копить деньги и инвестировать их в недвижимость этой страны.


И последнее, мы с вами не использовали еще один документ, о котором я писала: свидетельство о браке, если вы в нем состоите. Вот он вам понадобится для подписания контракта покупки продажи этого или другого чудесного домика 18 века или совсем нового, когда вы будете в регистрационной палате у нотариуса, который завершит сделку. 
И, наконец, как сказал мудрый Мухтар: "Никогда не следует давать совета тому, кто игнорировал два первых". Так что читайте две первые статьи в блоге и будьте уверены в том, что вы не пропустите ничего интересного. Удачи! Доброй весны вам.

четверг, 25 февраля 2016 г.

Что и как купить с аукциона bens penhorados в Португалии.


Купить на открытом аукционе на портале министерства финансов Португалии можно много разных нужных и ненужных вещей. А именно, недвижимость, автомобили, акции, мебель и оборудование и прочее. Продается все это дешево, поскольку досталось государству даром, то есть было отобрано у неплательщиков налогов,  и оно ему даром не надо, поскольку государству, как и нам с вами, деньги нужны. 

Итак, у вас есть ваш ИНН (NIF) и пароль доступа к порталу фин. департамента. Надеюсь, что вы представляете себе, что вы хотите купить и у вас есть деньги на это. Нажимаете, допустим, на тот вход, что посередине (servoços tributários) и попадаете на эту страницу. Здесь вам долго задерживаться не нужно, просто надо сразу выбрать интересующий вас вход в аукцион 
Venda de Bens Penhorados
А вот на этой странице можете остановиться и почитать обо всем. Я не буду заниматься с вами "сложностями перевода", поскольку статья эта написана для тех, кто уже прошел через них, поэтому выбирайте слева, что вы хотите покупать (недвижимость, движимость, бумаги), выбирайте регион Португалии и, если у вас уже есть опыт, дату проведения аукциона.
Для примера: я выбрала недвижимость по всей территории Португалии с датой от сегодня 25.02. 2016 и на полгода вперед со всеми видами продаж. Видов этих три: онлайн аукцион, закрытое письменное предложение и частные переговоры. Здесь вам опять можно подумать и ввести какие-либо параметры, ограничивающие поиск или продолжать смотреть все предложения. В последнем случае осталось нажать кнопку : consultar, и вы на месте. 
 Передо мной 148 страниц любой недвижимости. Есть квартиры, дома, здания, магазины, гаражи, помещения для коммерческих целей, складские помещения, участки для застройки и земли сельхоз назначения и прочее. Вам сразу станет "хорошо", как только вы увидите цены, но не спешите радостно потирать руки, сначала откройте окно "инфо" справа над картинкой, если она есть и проверьте, продается ли лот целиком, или только его часть.
Вот тут я вам дам совет: ни в коем случае не связывайтесь с покупкой части недвижимости, как сказали мне, знающие законы португальцы, скорее всего вы попадете в капкан, то есть деньги заплатите, а воспользоваться или перепродать свою долю не сможете. 

Итак, для примера я выбрала Т2 в не самом плохом районе, рядом с Лиссабоном по цене 37.758,00€ и хочу сделать ставку. Тут мне придется пропустить одну картинку, поскольку, как только я нажимаю на вход в аукцион, появляется окно регистрации на портале. Я ввожу свой ИНН и пароль и получаю доступ к ставкам. Теперь я могу увидеть реальный расклад, актуальную цену. Буду ли я ставить? Нет, конечно, поскольку, как агент по недвижимости, я отлично понимаю, что этот лот уже сейчас переоценен. 63.448,98€ для меня совсем не интересная потому, что я, имея опыт знаю, что настоящая цена будет понятна за 10-15 минут до закрытия аукциона. Да, именно в это время начинается настоящее сражение за лот. Пока вы можете добавить к цене 1 евро, чтобы поучиться. Вы должны ввести новую сумму в точности соблюдая правила написания с точками и запятыми. У вас появится дополнительное окно, в котором будут указаны условия аукциона и вам надо будет поставить знак, что вы согласны с ними, после этого вы еще раз должны нажать на кнопку актуализации цены и вы точно ничего не купите, потому что вашу цену перебьют. Впрочем, советую учиться делать ставки на тех лотах, которые вы сможете оплатить, так как иначе: 

"- Não podem ser adquirentes, por si, por interposta pessoa ou por entidade jurídica em que participem, os magistrados e os funcionários da Administração Tributária [256.º/1/a) CPPT]; 
- Não podem ser adquirentes entidades não residentes submetidas a um regime fiscal claramente mais favorável ou aquelas cujos regimes jurídicos não permitam identificar os titulares efetivos do capital [256.º/1/b) CPPT]; 
- Só serão aceites propostas de valor igual ou superior ao valor base de venda. Se já existirem propostas entregues para esta venda, só serão aceites propostas de valor superior ao da última licitação; 
- As propostas, uma vez apresentadas, só podem ser retiradas se a sua abertura for adiada por mais de noventa dias depois do primeiro designado (820.º/4 CPC); 

- Após fim do leilão deverá consultar o seu resultado neste Portal das Finanças, de forma a poder cumprir com o prazo de pagamento [256.º/1/e)/f) CPPT]".
Отрыть всех секретов удачных покупок не обещаю, но на вопросы отвечу. Удачи вам!